恒大是什么时候出现问题的?

恒大真正的危机其实并不是最近一段时间才出现，我个人认为早在2013年的时候他们就已经出现了，所以我们就从2013年开始说起，来看一下为什么恒大会走到今天这个地步。

在2016年之前，恒大发展一直非常迅猛的，比如2012年恒大实现收入652.6亿，同比增长5.12%; 2013年实现营业收入936.7亿元，同比增长43.5%;2014年实现营业收入1113.98亿元，同比增长18.92%; 2015年实现营业收入1331.3亿元，同比增长19.5%;2016年实现营业收入2114.44亿元，同比增长58.82%。

而恒大的发展之所以非常迅猛，我认为跟他们借债扩张有很大的关系，这里面有一个很重要的债务就是永续债。什么叫永续债呢?简单来说就是没有期限的债券，这种永续债，投资者可以定期获得利息，但不能要求拿回本金，至于本金什么时候拿回由发行者自主决定，这种永续债可以大大提高企业资金的支配能力。

因为永续债没有固定的本金赎回时间点，所以潜在的风险也比较大，这就对发行者有很高的要求，普通企业根本没法发行，只有类似恒大，万科，保利这种大型开发商才有这种资格。

恒大开始引入永续债是在2013年，当年恒大也提出了战略转型，从三四线城市向一二线核心城市转型，此时就需要大量的资金，然后永续债就成为了恒大转型的重要动力之一。

恒大事件的根本原因是什么?

2017年之前，恒大以“高负债、高杠杆”的激进模式实行企业快速规模夸张，负债率持续攀升。2017年，恒大开始战略转型，从“三高一低”(高负债、高杠杆、高周转、低成本)转向“三低一高”模式(低负债、低杠杆、低成本、高周转)。尽管如此，负债率下降却并不显著。2020年中央推出房地产行业的“三道红线”监管要求，此时的恒大才意识到降负债的迫切性，于是提出“高增长、控规模、降负债”新战略。回顾其战略，似乎恒大早以迷途知返，开始了其救赎之路。但实质是起了个大早，赶了个晚集。

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