成绩没考好，3月31日，万科做出了一场深刻“检讨”。

虽然财务盘面保持健康，但万科的净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑。万科董事会主席郁亮在业绩发布会上说，“2021业绩表现让股东失望了，向52万万科股东表示诚挚的歉意”。

根据财报，2021年万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元;经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本进一步降至4.1%，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位，保持了“绿档”和业内领先的信用评级。

针对投资界“业绩洗澡”质疑，万科总裁、首席执行官祝九胜回应，“没有必要更没有可能”，“不做业绩洗澡，保持清醒的头脑”。

拟斥资20亿元至25亿元回购A股股份

值得关注的是，年报发布的同天，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际行动保障股东的利益。公司称将在未来三个月内择机开展20亿-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

万科表示，本次回购股份的目的是为维护公司价值及股东权益，万科在综合考虑业务经营情况、财务状况、未来发展前景等因素的基础上，拟使用自筹资金以集中竞价交易方式回购公司部分A股股份，从而提振投资者信心，维护万科和股东利益。

郁亮：年内有信心实现企稳回升

万科净利润大幅下滑，“对于万科是一次警醒”，万科董事会主席郁亮反思。

从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

郁亮坦言，尽管万科在行业中较早意识到高速增长终将结束，但万科未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，导致一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

同时，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

这一“信心”的背后，首先是万科对外部环境的判断：有利于市场稳定的政策措施不断出台;房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有，常做常新。“行业回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归”。

新业务的学费大部分已交完

“信心”背后的另一个原因，是万科经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。在郁亮看来，“探索这些业务的学费，大部分已经交完”。今年开始，万科非开发业务总体将开始形成正向贡献。

2021年万科整体经营服务收入超过400亿元。万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。其中，社区空间服务收入134.6亿元，同比增长22.9%;商企和城市空间服务收入87.2亿元，同比增长38.1%。

截至2021年12月31日，万物云项目覆盖全国一、二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%;合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38.0%。

万物云形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在珠海横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。

郁亮希望机构投资者能够用新的估值模型来看万科的经营服务业务。“未来公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一”，“希望公司每个业务都能成为有出息的儿子。”

关键词： 万科净利出现第三次下滑 郁亮向52万万科股东道歉 万科今年发展规划 万科业务规划