随着上市房企2020年度业绩相继披露，各大企业的经营指标悉数出炉。作为企业，安全经营是确保可持续发展的基础，只有安全可持续的经营，才能实现反哺社会、关爱员工、互助伙伴等。

对于房地产行业，随着2020年8月三部委明确提出房企资金监测和融资管理的三档规则后，“三条红线”成为继土储、营收等之外，考核房企安全经营的重要指标。因此，在北商研究院5月25日发布的《2021中国房企社会责任报告》中首次加入《房企三条红线预警榜单》，在过去的一年里，房企三条红线指标总体有所好转，在纳入统计的65家房企中，21家保持或实现“零踩线”;26家黄档企业集体倒在了资产负债率上;在关键的红橙档位交接中，现金短债比成为关键。

龙湖等21家“零踩线”

融信中国等16家存在踩线风险

“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的现金短债比小于1。

根据“踩线”情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，所在档位将直接影响房企的融资额度。其中，“红档”房企有息负债规模不得增加，“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。

北京商报记者根据Wind、房企年报及贝壳研究院方面提供的数据统计发现，已经披露年报的65家房企“三条红线”指标中，绿档(三条未踩线)房企为21家，黄档(一条踩线)房企为27家，橙档(两条踩线)房企为6家，红档房企(三条踩线)为11家。

21家绿档房企中，中海地产、龙湖集团、华润置地、金地集团等继续保持“零踩线”的纪录，而中国金茂、龙光集团、金科股份、融信中国、越秀地产等则属于快速实现降档的房企，通过一系列“瘦身”动作迈入绿档房企之列。其中，金科股份用半年时间从红档降到了绿档，“瘦身”效果明显。

截至2020年末，金科股份扣除预收款后的资产负债率为69.85%，同比下降约5个百分点;净负债率为75.07%，同比下降45个百分点;现金短债比为1.34。“三条红线”监测指标进入绿档。

从数据层面来看，所统计的21家绿档房企中，除净负债率表现“优异”外，剔除预收款后的资产负债率、现金短债比两项指标，多数房企皆属于“压线”过关。其中，剔除预收款后的资产负债率均值约为63.6%，净负债率均值约为52.54%，现金短债比均值约为1.63倍。

路劲地产、龙湖集团、世茂集团、金地集团、中骏集团、保利发展、明发集团、远洋集团、金辉控股、越秀地产、弘阳地产、滨江集团、龙光集团、金科股份、融信中国、华侨城A等16家房企，扣除预收款后的资产负债率皆超过66%，与70%的底线相距很近。

叠加现金短债比，金地集团、世茂集团、融信中国、路劲地产、明发集团，都存在再碰红线的风险。金地集团剔除预收款后的资产负债率为68.51%，现金短债比为1.21;世茂集团剔除预收款后的资产负债率68.1%，现金短债比为1.16;融信中国剔除预收款后的资产负债率69.9%，现金短债比为1.08;路劲地产剔除预收款后的资产负债率66%，现金短债比为1.05;明发集团剔除预收款后的资产负债率68.8%，现金短债比为1.04。

当代置业等26家

集体倒在资产负债率上

相较于净负债率、现金短债比，剔除预收款后的资产负债率成为多家房企回“绿”的障碍。

北京商报记者梳理发现，在27家黄档房企中，有26家房企因为踩中剔除预收款后的资产负债率70%红线而未能达标，万科、融创、绿城中国、雅居乐等房企纷纷踩线。但也有如绿景中国，其是因现金短债比不达标，未能跻身绿档行列。

具体来看，27家黄档房企中，剔除预收款后的资产负债率均值约为72.95%，黄档房企净负债率均值约为67.31%，现金短债比均值约为1.6倍。其中，剔除预收款后的资产负债率超过75%的有15家，占比约55.56%;剔除预收款后的资产负债率超80%的房企有3家，分别是建业地产、当代置业和碧桂园。

以当代置业为例，截至2020年末，该公司剔除预收款后的资产负债率为82%，较上年同期下降约5个百分点;净负债率为95.7%，同比上升13%;非受限现金短债比为1.1，同比提升约0.17。按照“三条红线”标准，当代置业剔除预收款后的资产负债率为超标项，而净负债率和现金短债比亦不容乐观，距离红线很近。

对于当代置业而言，顺利完成降档只是起点，而不是终点。需要注意的是，2020年当代置业的加权平均融资成本为9.9%，与2019年持平。单笔最高发债利率虽有下降，但仍高达11.95%，融资成本居高不下。

除当代置业外，黄档房企中净负债率超过90%的还有4家，佳兆业净负债率为97.9%、中南建设净负债率为97.8%、融创中国净负债率为96%、阳光城净负债率为94.9%。

房企降档进行时。在“三条红线”三项指标中，剔除预收款后的资产负债率降档最难。65家上市房企中，除绿档房企外，余下黄档、橙档、红档44家房企，剔除预收款后的资产负债率越过红线的有43家，占比高达97.7%。

中交296%净负债率领跑

现金短债比成关键

与黄档房企剔除预收款后的资产负债率阈值高不同，橙档房企虽数量最少，但这些房企的净负债率比剔除预收款后的资产负债率越线表现更为突出。

在所统计的65家上市房企中，橙档房企仅有6家，分别为中交地产、祥生控股、京投发展、中洲控股、金融街及首创置业。剔除预收款后的资产负债率均值为78.15%，然而净负债率均值却高达187.82%。其中，中交地产净负债率高达296.4%。

橙档房企与红档房企对比，现金短债比成为降档的关键。6家橙档房企全部为现金短债比提升，而迈入到橙档行列，这项指标也被视为最容易降档的指标。

值得一提的是，货币资金为受限制资金和不受限制的资金，部分房企在公布货币资金中，通常包含受限制资金，若扣除受限制资金这部分，现金短债比小于1的房企，也就是踩线房企数量将会有所上升。

红档房企此次共有11家，分别是泰禾集团、天房发展、绿地控股、华远地产、恒大、光明地产、富力地产、华夏幸福、格力地产、首开股份、国瑞置业。与半年报相比，这一数据已有大幅下降。

头部房企中，此前上榜的融创成功脱“红”，净负债率和现金短债比两项指标大幅改善，成功由红转黄。

除控制现金流出外，2020年值得同行参考的融创两个大动作分别是：其一，年初的高价配股，为其增添约80亿港元所得款净额;其二，拆分旗下物业公司融创服务上市，首发募集资金80亿港元。

快速降档需要不走“寻常路”，但对一些债务压力过高的房企而言，短期内降档仍存在较大压力。

有些高风险高负债房企未能成功降档，依然面临着较大的压力。以富力地产为例，2020年富力通过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，削减债务共人民币374亿元，削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元和离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。但即便如此，富力地产仍处于红档行列。

关键词： 三条红线 房企 发展 降档指标